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○危ない不動産広告実例集 ●千葉県茂原市 A社 「新築一戸建 １４８０万円〜 全３３棟」 「バス便有 停歩１１分」 指摘された項目 広告時、建築確認取得していない。 最寄の駅（この場合は本納駅）からのバス所要時間が書いていない。 また必要表示事項なのに不記載だった点は 販売を開始するまでは、契約または予約の申し込みに一切応じない旨 販売予定時期 販売戸数 建物の主たる部分の構造 道路幅員及び舗装の有無 設備の概要 完成予定年月、等 ●千葉県船橋市 B社 「新築分譲住宅 三咲 全８棟 新築価格２６８０万円（税込） 土地/１２５．６２u（３８．００坪）正味 建物/８２．６５u（２５．００坪） 間取/４LDK（H１４年３月末完成予定）」 ところが、広告時、建築確認なし。 また必要記載事項なのに不記載だった点は 最小敷地面積 最大建物面積 最高価格 建築確認番号 設備の概要 またB社は売主さんから土地の売却を依頼されただけなのに、なんと以下のような広告を出していた。 「新築住宅 新築価格２７８０万円（税込） 土地/１３１．３９u（３９．７４坪）正味 建物/１００．００u（３０．２５坪） 間取/４LDK（H１４年３月末完成予定（媒介）」 しかも、土地の面積も"正味"と書いていながら、私道（３．３９u）を含んだ広さだった。 その他に 「京成線京成大久保駅歩１２分」 実際は、１５分。（１分８０メートルです） 「公園・小学校近く環境良好」 "近く"といっても、どれくらい近いのか、道路距離を明示しなければいけない。 「南西道路につき陽当り良好」 実際は西側道路。 「カースペース２台可（大型車）」 車２台分のスペースがあるというだけで、実際は幅員１．０９ｍの路地状敷地であるため駐車はできない。 ●横浜市南区 C社 新築住宅 「土地／１２５．００ｍ2（３７．８１坪）」 敷地の約６５％（約８２u）が傾斜地（法地及び階段）である旨不記載。 また、他に１６uの私道負担がある旨不記載。 新築宅地 「土地／２９６．５２ｍ2（８９．６９坪）」 敷地の約４６％（１３２．２４u）が傾斜地（法地及び擁壁）である旨 及び約５９％（１７５．７８u）が特別高圧電線路下であり、建造物の築造等が制限されている旨不記載。 他に１３．１６uの私道負担がある旨不記載。 「４，１８０万円(税込)」 本当は、 ４，２０１万円（税込）だった。 中古住宅 「土地／２４６．１１u」 敷地の約２分の１ずつが２段に分かれている（高低差約１．５ｍ）特異な地勢である旨不記載。 再建築時、セットバックを要する旨不記載。 ●神奈川県藤沢市 D社 売 地 「土地／１７７．０４u」 おおむね三角形の不整形地である旨、及びこの土地が、隣地に設定された通行地役権（幅２ｍ、奥行１７．８８ｍの路地状部分）により接道している旨不記載。 売 地 「売地 ２，５９０万円 ◎建築条件付売地」 実際は、４，３５５万５千円の新築住宅。 「土地／１３９．００u」 不整形地（間口２．０２ｍ、鍵状に曲がった奥行約２０ｍの路地状部分で接道し、敷地の有効面積は約９３u）である旨不記載。 新築住宅 「土地／１４７．００u」 不整形地（間口２．０１ｍ、鍵状に曲がった奥行約２５ｍの路地状部分で接道し、敷地の有効面積は約９１u）である旨不記載。 「４，０７０万円」、「設備費等／１１０．５万円別途要」 実際の価格は、建築確認取得費用等の９５万５千円を含んで４，１６５5万５千円（税込）。 「鵠沼海岸駅徒歩５分」 同駅徒歩１１分。 ●東京都板橋区 E社 現況有姿分譲地 「用途地域／市街化調整区域（指定期限内建築不可）」 と記載され、あたかも市街化調整区域内の土地の利用制限規制は一定の期限があり、期限到来後は住宅等の建築が可能であるかのように表示されていた。 しかし、市街化調整区域内の利用の制限は一定の期限を定めて行われるものではなく、近い将来この分譲地に住宅等の建築ができる見込みはない。 市街化調整区域内の土地については、 「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」 「当分譲地は現況有姿分譲ですから、住宅等を建築して生活するために必要な施設はありません」 のような定型文言を記載しなければならない。 「近隣の住宅地は１坪６０万円以上」 と記載し、あたかも分譲地の地価が近隣の住宅地と同程度であり、また、「指定期限内建築不可」という表示と併せて近い将来同程度の地価となるかのように表示していた。 しかし、具体的・客観的根拠なし。 「早い者勝ち！ 先着３名様まで１割引」 と記載し、あたかも販売価格の１割引で取引できる者は先着３名に限定されているかのように表示されていた。 しかし実際には、誰に対しても希望販売価格よりも安く販売していた。 なお、この表示は表示規約第１２条で禁止している不当な二重価格表示に該当。 「大磯駅１ｋｍ」、「平塚駅３ｋｍ」 道路距離と誤認されるが、直線距離であり、実際の道路距離は大磯駅まで１，７００ｍ、平塚駅まで３，５００ｍ。 「海のレジャー施設に近接した有望地 ●大磯漁港 ●大磯海水浴場 ●大磯海浜公園」 "近い"或いは"近接"と書かれてもどれ程か分からない。いかにも近接してそうだが、道路距離不記載。 「水道（散水用）各区画引き込み済み」 と記載しあたかも水道法による水道があるかのように表示されているが、実際には井戸（各区画引き込み負担金28万円を要する旨不記載）。 その他に、分割可能最小面積、通路負担面積､所属団体名､首都圏不動産公正取引協議会加盟事業者である旨及び取引条件の有効期限不記載。 ●横浜市西区 F社 広告表面に「売地 桜木町 １，８９０万円 交通／ＪＲ根岸線「桜木町」駅徒歩８分 土地／４６．６６ｍ2（１４．１１坪） 地目／宅地（現況更地） 用途／商業地域 建ペイ率／８０％ 容積率／６００％ 所在／横浜市西区花咲町 〈媒介〉 一括売地も可能」 と記載する一方、 広告裏面には「売地 JR根岸線桜木町３，７８０万円 交通／JR根岸線桜木町駅徒歩８分 土地／９３．３２ｍ2（２８．２２坪） 地目／宅地（現況更地） 用途／商業地域 建ペイ率／８０％ 容積率／６００％ 所在／横浜市西区花咲町 〈媒介〉」等と記載。 実際には同一物件。面積数を違えて広告をしていた。お客さんの要望に応じて対応しようとしたのだろうが、別の物件が存在しているようで、同時取引は出来ない。 「土地／５７０．００u（１７２．４２坪） 法面２０％有」 土地全体が傾斜地であった。 「地目／山林（現況更地）」 現況も山林（竹林）。 分譲住宅 「土地／２９２．６５u」 不整形地（敷地全体が間口約４ｍから９ｍ、奥行き約５５ｍの路地状の敷地）である旨及び敷地の約９０％が傾斜地（階段、法地及び擁壁）である旨不記載。 総戸数（１０戸）、 販売戸数（７戸）、 私道負担面積、 最低敷地面積と最大敷地面積、 最小建物面積、 設備等の概要 及び最低価格と最高価格不記載。 「横浜市内の不動産なら当社にお任せ下さい。〜新築及び中古戸建、売地、事業用ビル、マンション、アパート、投資用物件等、県下一の情報量の豊富さにて対応致します」 F社の保有する物件情報量が県内で一番多いとの誤解を与えてしまう。しかし実際本当かもしれないので、具体的根拠示してほしい。 ●東京都江戸川区 G社 新築住宅 「〈売地〉 建築条件付売地」と記載してはいるものの、 「人気の松島に素敵な一戸建を！」と記載するとともに、 「土地建物 総額４，３８０万円(税込)」と大きく記載し、 建築工事の完了前の新築住宅を取引しようとしたものと認められるが、広告時には建築確認なし。 「学区域 西小松小学校 第二松江中学校」 学校までの道路距離不記載。 新築宅地 「〈売地〉 建築条件付売地」と記載してはいるものの、 「車庫付の新築住宅がこの価格！」と記載するとともに、 「土地建物 総額３，４８０万円(税込)」と大きく記載し、 建築工事の完了前の新築住宅を取引しようとしたものと認められるが、広告時には建築確認なし。 ●埼玉県川口市 H社 分譲住宅 「価格４，１７０万円(税込) 内訳 土地代２，７２１万円 ６８．６５u 建物代１，４４９万円 ８０．０u」と記載するとともに、 「１階：３５．２８u ２階：２９．８１u ３階：１４．９１u 計８０uの床面積の中でのフリープランです。この範囲で家族構成、ライフスタイルに対応してプランニング出来ます。裏面にはサンプルプランを掲載しています」等として建物の各階の間取図等を掲載し、建築工事の完了前の新築分譲住宅を取引しようとしたものと認められるが、広告時には建築確認なし。 「性能保証制度 財団法人住宅性能保証制度による１０年間 性能保証制度認定建物」と記載し、あたかもこの住宅が（財）住宅保証機構が行う住宅性能保証（１０年間）を受けることができるかのように表示されている。 しかし、保証を受けるために必要な手続をとっていないため、同機構の保証は受けられない。 その他にも、分譲住宅に係る必要な表示事項のうち、 ２戸の価格、 敷地面積及び建物面積、 完成予定年月、 所属団体名、 首都圏不動産公正取引協議会加盟事業者である旨 及び取引条件の有効期限、不記載。 ●東京都立川市 I 社 新築住宅 の広告時には建築確認なし。 取引態様、 物件所在地、 最寄駅名、 最寄駅からの徒歩所要時間、 建物面積､ 建築確認番号 及び完成予定年月、不記載。 別の新築宅地 の広告にも、その時点には建築確認なし。 また、取引態様、 物件所在地、 セットバックを要する旨、 総戸数、 販売戸数、 敷地面積、 建物面積、 設備等の概要、 建築確認番号 及び完成予定年月、不記載。 その他 、首都圏不動産公正取引協議会加盟事業者である旨及び取引条件の有効期限不記載。 ●埼玉県越谷市 J社 分譲住宅 「新築３，４８０万円（税込）より 土地／７０u付（正味）２１．２１坪より８７．８４u付（正味）２６．６１坪まで 建物／７６．０３u 木造二階建 ４ＤＫ 全８棟」 「日暮里・舎人線着工！『(仮)谷在家』駅」、「交通／谷在家駅歩７分」、「新都市交通システム 日暮里・舎人線平成１５年開業予定」 「鹿浜第一小・谷在家公園近く」 「頭金０万円可能 【支払例】３，４８０万円の場合 頭金･･･０円 月払･･･８1，０００円 ボーナス払･･･１１９，０００円」 以上のような宅配チラシが、公正競争規約違反として指導を受けた。 理由は、青田売り物件なのに、建築確認なし。なお、敷地についても未造成であるが開発許可なし。 現に利用できる交通の利便（日暮里駅バス２６分、「谷在家一丁目」停留所下車徒歩４分）不記載。 敷地面積の他に私道負担がある旨及びその面積（１１．７５u）不記載。 小学校及び公園が近くとの表示に、道路距離不記載 実際の支払額は、毎月時８１，６７７円（融資額２，８００万円）、ボーナス時１１９，２５４円（融資額６８０万円）。 最高価格、建築確認番号及び工事完了予定年月不記載。 新築住宅 「新築 価格３，３８０円（税込）より 土地／７７u（２３．２９坪）〜８９．００u（２６．９２坪）〜９２．００u（２７．８３坪） 建物／７６．０３u（２３．００坪）・各棟共通」、「土地８８u付（正味）２６．９２坪付〜９２u付（正味）２７．８３坪付」 「スーパー、小学校、公園近く」 「頭金０万円 ＜支払例＞価格３，３８０万の場合 頭金０円 借入金３，３８０万円 毎月払￥７５，０００ ボーナス払￥１３９，０００」 この宅配チラシの場合は、広告時点で取引できる物件は１戸のみ（価格３，２５０万円、敷地面積８８．３４u、建物面積７４．９３u）。 スーパー、小学校、公園までの道路距離不記載。 頭金０円の支払い例の場合、実際には、毎月時７５，２５９円（融資額２，５８０万円）、ボーナス時１４０，２９８円（融資額８００万円）。 建築確認番号及び工事完了予定年月不記載。 融資条件不記載（金融機関名／あさひ銀行、融資限度額／５，０００万円、融資限度割合／１００％、年利／１．２％＜２年固定型＞、返済期間／１年から３５年、保証料／３５年返済の場合１００万円当たり２０，６１４円、事務手数料３１，５００円）。 その他 、首都圏不動産公正取引協議会（以下「協議会」という）加盟事業者である旨、事務所の電話番号及び取引条件の有効期限不記載。 ●千葉県柏市 K社 「建築条件付売地」と記載してはいるが、大きく「駅前住宅誕生！」、「総額２，９８０万円より」と記載し、現地看板においても「○○コート△△駅前 新築分譲住宅」と記載している。 明らかにこの物件は、建物建築工事の完了前の土地付新築住宅を取引しようとしたものと認められる。 しかし、広告時、建築確認なし。 価格について、最低価格を記載するのみで、他の住戸の価格不記載。 「ライフインフォメーション ●市立増尾保育園徒歩６分 ●第一ますお幼稚園徒歩２分 ●柏市立土小学校徒歩１０分 ●柏市立土中学校徒歩５分 ●千葉銀行増尾支店徒歩３分 ●東急ストア増尾店徒歩３分 ●手島病院徒歩４分 ●柴原歯科医院徒歩４分 ●増尾宮ノ下公園徒歩４分 ●柏市増尾近隣センター徒歩８分」 徒歩○分との記載方法は、イメージとして"近い"との感じを抱きますので、各施設までの道路距離を記載することが必要。 「水道分担金別途有」 負担金額（２１６，５００円）はきちんと明示しなければならない。 また、敷地面積の他に私道負担がある旨及びその面積並びに所属団体名不記載であった。 ●東京都杉並区 L社 「全３区画 建築条件付売地」 と記載しているが、土地価格を記載せず、 「建物自由設計可 土地＋建物約９３．５６u（３ＬＤＫ） 総額５，３８０万円(税込)より」等 と大きく記載するとともに間取図を掲載するなど、この物件は建物建築工事の完了前の土地付新築住宅を取引しようとしたものと認められる。 しかし、広告時、建築確認なし。 また、間取図の建物が５，３８０万円であるかのように誤認されるが、間取図の建物の価格は５，７８０万円（１００．５９u）。 最低価格のみ記載され、それ以外は価格不記載。 「太子堂小 太子堂中学区」 このような表示の仕方はよくあるのですが、公共の施設を広告に表示する時は、道路距離を記載すること。 L社の場合、他の分譲宅地のチラシでも、同様の指摘を受けていた。 「笹原小 桜丘中学区」 この時もまた、道路距離不記載。 価格の他に水道負担金及び下水道引き込み負担金（合計３１５，０００円）要する旨不記載。 建築条件の内容及び建築条件が成就しなかったときの措置不記載． その他 、所属団体名及び協議会加盟事業者である旨不記載。 ●横浜市中区 M社 この分譲マンション の広告は、新聞折込、雑誌広告、駅構内の床面広告に及び、M社としてかなり力をいれた宣伝を展開。 ところが、浴室からの眺望について、 「浴槽につかりながら景色を楽しめるパノラマビューバスとパノラマビューキッチンのセレクトプラン」等と記載するとともに、浴室の窓から海が望むことができるかのような写真を掲載。 実際は、マンションの海側の眺望は標高５０ｍ以上の丘陵により妨げられており、浴室から海を望むことはできない。 周囲の状況を含む完成予想図を掲載したが、 マンションの壁面線から水平距離で約７ｍ〜約１１ｍ先、建物の地下３階部分から約６ｍ下の位置にある京浜急行の線路がある部分を含む範囲の建物完成予想図には、線路が記載されていない。 M社の供給実績について、 「これまで横濱を中心に、お客様にご満足いただける永住型のマンションを数多く手がけてきた実績をご覧下さい」と記載し、２３棟のマンションの外観図を掲載。 しかし２３棟中、１７棟は同社が企画・販売したものの、売主・事業主ではない。 新聞の折込チラシで、「敷地内１００％無料駐車場完備です！ 車をご利用されている方のメリット無料で生涯、駐車場をマンション内に確保できます。仮に５０年、敷地外に月額1５，０００円（別の折込チラシでは２０，０００円）の賃料で駐車場を借りた場合は約９００万円（別の折込チラシでは1200万円）の負担になります！（礼金・敷金・家賃の値上等は考慮外としています）※将来的に管理組合で月額使用料を無料で変更しない限りという前提条件に基づく」、「お得さが格段に違います」 等と記載し、あたかも５０年間で９００万円から１，２００万円の得であるかのように表示されていたが、駐車場の取得コスト及び駐車場の維持管理費は、このマンションの代金及び管理費・修繕積立金に含まれているものであり、約９００万円又は１，２００万円の得ということはできない。 「閑静な住宅地に囲まれた永住の住まい」 マンションの環境について、雑誌での広告に"閑静な住宅地"と謳っていたが、京浜急行の線路と接しており、閑静な住宅に囲まれているとはいえない。 新聞折込チラシでは、第一種住居地域なのに、「第１住居専用地域」と表示。 また、販売予定時期及び事務所の電話番号不記載。 ●東京都豊島区 N社 市街化調整区域の現況有姿分譲地の新聞折込チラシ広告で、 「市街化調整区域 宅地の造成及び建築はできません。現況有姿販売に付、家を建てて生活するために必要な施設は分譲地内にはありません」等 と記載してはいるが、 「宅地(地目)分譲」、「都市銀行債権整理宅地(地目)大放出!!」、「しかも宅地(地目)だから有望地」、「将来を見据えた工事…各区画散水用水道管有り」、「････トランクルーム置場・将来の為の資産として」等 と記載し、あたかもこの地域が近い将来市街化区域となり、住宅の建築ができるようになるかのように誤認される表示。 しかし、この地域は市街化調整区域であり、市街化区域に変わる見込みもなく、近い将来確実に住宅の建築ができるようになるとはいえない。 また「３.３ｍ2(１坪)８万円より(全９区画)」、 「現地周辺イトーピア団地の宅地坪単価４０〜５０万円以上」、 「都市銀行債権整理宅地(地目)大放出!!」、 「大手都市銀行による債権を整理した宅地(地目) 必見の安さ！」、 「１ｍ2２４，２００円より１ｍ2３０，０００円〜４６，０００円まで････」、 「※この分譲地は、当社が大手都市銀行による債権を整理し競売により取得したものでお客様と金融機関とは直接関係ありません。」等 と記載し、あたかもN社がこの土地を相場価格（１坪４０万円から５０万円）よりも著しく安い価格で落札し、坪単価平均約１２万５千円と著しく安い価格で販売するかのように誤認される表示。 しかし、N社がこの土地を落札した事実はなく、また、「ラフィーナ幸手イトーピア」団地は市街化区域内にあり、市街化調整区域内のこの土地の価格と比較することは不当であり、また、この分譲地の近傍類似価格は１坪約５万円であり、この土地の地価が実際のものよりも著しく安いとはいえない。 「現地内散水用水道(負担金有)」 と表示されているが、負担金額（２５万円）不記載。 また、分筆境界石代金（１２万円）を要する旨も不記載。 「私道負担有」 とあるが、通路負担割合（１８.３％）不記載。 「販売価格／１u２４，２００円〜１u３０，０００円〜４６，０００円まで」 とあるが、単価に対応する土地面積不記載。 「香日向小学校」、「イトーピアショッピングセンター」、「長倉小学校」と説明を付した施設の写真を掲載。 道路距離不記載。 所属団体名及び社団法人首都圏不動産公正取引協議会（以下「協議会」という。）加盟事業者である旨不記載。 ●神奈川県藤沢市 O社 中古住宅 「土地／１６９．５６u 、４ＳＤＫ」 敷地面積の約４５％（約７６u）が傾斜地である旨不記載。 Ｓが納戸であることは、一般的に余り知られていないので、不親切。 新築住宅 「価格３，９９０万円」、「建物消費税８０万円・施設負担金別途要」、「＜税込＞」 正確にはこのように表示されなければなりません。 ４，１６６万５千円(税込) 消費税(８０万円)、 建築確認申請・設計費用(４０万円)､ 下水道及び都市ガスの引き込み工事費用等の設備費(４５万円) 並びに（財）住宅保証機構による一戸建住宅等性能保証制度の住宅登録料(１０．５万円) 「土地／１４７．００u」 不整形地（間口２．０１ｍ､鍵状に曲がった奥行き約２５ｍの路地状部分で接道している。敷地の有効面積は約９１u）である旨不記載。 「鵠沼海岸駅徒歩５分」 実際には、同駅徒歩１１分。 売 地 「土地／１７７．０４u」 不整形地（間口２．０３ｍ、奥行き９．５ｍの路地状部分で接道するほか、間口０．５ｍ、奥行き１２．８９ｍの都市ガス・水道引き込み用地部分と台形状の有効敷地からなっている。）である旨不記載。 本物件は隣地に設定された通行地役権（範囲：東側３５．７６u、登記済）により道路に接している旨不記載。 「現況更地」 とあるが、現況は古家有。 その他 、首都圏不動産公正取引協議会加盟事業者である旨不記載。 ●埼玉県深谷市 P社 市街化調整区域の現況有姿分譲地 で、 「市街化調整区域に住宅 自民方針 景気対策へ建設容認」との見出しの平成９年１１月６日付読売新聞の記事を転載し、「優良田園住宅の促進に関する法律」により、あたかも近い将来住宅の建築ができると誤認されるおそれのある表示。 しかし、熊谷市においては「優良田園住宅の建設の促進に関する法律」に基づく「優良田園住宅の建設に関する基本方針」が定められていないため、この分譲地における住宅の建設について同法の適用はなく、実際には、この分譲地に住宅を建設できる見込みはない。 トレーラーハウスが土地に定着している写真及びトレーラーハウスの内部写真を掲載した上、「トレーラーハウス定住場･････等にご利用ください」と記載。 しかし、トレーラーハウスを継続して土地に付着させて使用する場合には、建築基準法上の建築物に該当するため、建築確認を受ける必要があるが、市街化調整区域にあるため、これを受けることができない。 「当分譲地は市街化調整区域の為、別荘等建築不可 生活に必要な施設はありません」 と表示はしているものの、１６ポイント以上の大きさの文字を用いて記載していない。 「特別価格でお譲りします」、「将来が楽しみな分譲地」、「場所・価格・将来性････どれをとっても稀少価値」、「熊谷の一等地」 この土地の価格が著しく安く、将来確実に値上りするかのように表示しているが、その根拠はない。 「現地内６ｍ舗装道路」 しかし、未舗装道路。 所属団体名及び協議会加盟事業者である旨不記載。 |