◆  不動産広告の見方１  ◆


○広告の見方から始めましょう。
新聞にもよく折り込み広告が入ってきます。
マンション、分譲住宅、また、新築に限らず、中古のマンション広告もよく見かけます。
モデルルームの綺麗な写真、しかも撮る角度のせいなのか、とても広く感じてしまうものです。
近所の街の様子、例えばスーパーや近くの小学校の写真が載っていることもあります。
このように、毎日見かける不動産広告です。私たちにとって貴重な情報源でもあります。
しかし気をつけて下さい。「インチキ（まがいの）広告」が後を絶たないのも事実です。
一昔或いはふた昔も前のこととつい思いがちですが、毎月数件の業者が、実際に指導を受けています。
では、その広告のどこをチェックしたらよいのか、順に見ていくことにいたしましょう。
１）事業の主体・広告の主体
広告の責任を明確にするため、広告の主体は誰（会社名）なのか、はっきりと明示されていなければなりません。
売主から販売を任された不動産会社だけが広告主となる場合もあります。
売主の商号と免許証番号が物件概要欄に表示されなければなりません。
そこでチェック！
売主が免許を受けた業者かどうか、物件概要欄で確認して下さい。（広告主が代理人或いは媒介の場合は特に）

不動産を購入する場合、誰と契約を交わすのか、という誠に重要なことと関連してきます。
広告主が売主または代理人の場合は、直接契約をすることができますが、媒介（仲介）の場合は、買主と売主を引き合わせるだけですから、契約の当事者になることはできません。気をつけてください。


２）所在地
広告や売買契約書に記載されるのは、登記地番です。
不動産の所在地の表わし方には二通りあります。
登記地番と住居表示です。
それは、不動産の所有者が誰であるのか、抵当権が設定されているのか、登記を見ればわかるからです。
地番は一筆ごとにつけられ、登記所に行って確かめることができます。
では、大きな開発で、複数の地番にまたがる時は、どうするのでしょう。
その時はその団地の中心地或いは入り口などの区画の地番だけを、代表地番として表示されます。
二つの市町村にまたがることも、当然あります。
そこで、チェック！
自分の希望する区画は、どの自治体に属するのか、確認しましょう。お子さんの通う学校が区画によって異なることが生じてきます。


３）交通
ここでいつも問題になるのは、駅から「○○分」という表示の仕方です。
これは、８０メートルを徒歩１分と決められています。
また、電車、バスの所要時間ですが、待ち時間・乗換え時間は表示されません。
通勤時の所要時間が平常時をかなり超える場合は、通勤時の所要時間が表示されます。またこの時、平常時の所要時間が併記されることもあります。
都心から近くて通勤にも便利だと言いたい余り、短い時間（間違いではないが）を表示していることもありますから、ご注意を。
バス便の場合、「○○駅よりバス○分徒歩○分」と表示しなければなりません。
そこでチェック！
実際に電車に乗り、歩いて現地へ行って見てください。
乗換え時間、混み具合、それに徒歩の場合、信号待ちや坂道等は関係ありません。


４）価格
価格には、どうしてもまず目がいってしまいます。
消費税を含んだ総額を表示し、消費税込みである旨を明示することになっています。
宅地の場合など、水道やガスの施設を費用を別にとる場合は、その金額も明記することになっています。
また紛らわしいのは、マンションの場合の表示の仕方です。
例えば、2460万円（１戸）〜3650万円（２戸）　最多価格帯2500万円台（３０戸）　のような場合です。
一番安い価格と一番高い価格、一番多い価格帯（戸数も）が表示されます。

取引条件の有効期限というのは、その期限がくるまで、同じ価格だということです。


５）面積
分譲地・分譲住宅の場合、複数区画ありますから、一番狭い面積と一番広い面積を表示することになっています。
土地の面積の他に私道部分がある場合、全部あわせた面積を示すのではなく「土地面積○○平方メートル（他に私道○○平方メートルあり）」と、きちんと分けて書くことになっています。
建物の面積は、延べ床面積で表示されます。
床面積は壁の厚さの半分まで含まれます。バルコニー・ベランダなどの面積は含まれません。
マンションの場合少し違ってきます。
専有部分の壁の内側が登記される面積です。壁は入居者全員の共有部分になるため一人の名義では登記できないからです。
広告や契約書に表示される面積と、実際に登記される面積が違ってきますので、その辺は覚えておいてください。
また、専有部分と専用部分について一言。
専有部分は、自分だけのものになる部分。
専用部分とは、自分だけのものではないが、自分だけが使用できる部分、例えば、ベランダや専用庭などです。


６）用途

用途地域は１２の種類に分類されています。
よくトラブルが発生するのは、市街化調整区域の土地です。
本来、宅地の造成及び建物の建築はできませんが、いかにも近々それができそうな文言で、広告される場合があります。
お気をつけ下さい。
通常、調整区域内土地の売買の場合は「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」「当分譲地は現況有姿分譲ですから、住宅等を建築して生活するために必要な施設はありません」というような、きまった表示の仕方をするようになっています。


７）青田売り

青田売りという言葉をご存知ですか？
分譲マンションや建売住宅は、工事の完了前に販売されることが殆んどですが、青田売りというのは、そのことをいいます。
そこで気をつけるのは、手付金です。
代金の５％を超えて支払った時は、必ず保証書を受け取って下さい。
国土交通省が指定した保証機関（銀行等）が、手付金の保全措置として、保証書を交付することになっています。


８）写真と完成予想図

物件の写真は実際に販売するものでなければ、掲載してはならないことになっています。
しかし、完成する前に販売開始する時など、モデルルームの写真等は、そのことを明示して掲載されます。
また完成予想図というのは、周りの建物等は描かなくてもよいことになっています。
実際よりも、道路も広く感じ、スッキリしているように見えてきますので、絵に惑わされず、現地の様子はしっかり把握しましょう。


９）道路づけの悪い欠陥物件

これは安い！と飛びつくととんでもない物件をつかまされることがあります。
これにはご注意下さい。
その殆んどが道路づけの問題です。
建築基準法では、幅員４m以上の道路に敷地が２m以上接していなければならない、と定められています。
その条件を満たしていない物件には、「再建築不可」「建築不可」と表示することになっています。
その代表的なものとして、
○道路に２m以上接していないもの。
○２m以上接してはいるが、その道路が法律上の道路ではない。
○敷地が道路に全く接していない。
○２m以上接してはいるが、幅員及び長さの関係が、地方公共団体の条例に適合しないもの。

敷地に接している道路が、４mに満たない場合でも、道路の中心線から２mセットバックすれば建築確認がおりることもあります。
その時は「セットバック必要」と表示されていなければなりません。